中房报·市场研究
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直面疫情挑战:商办市场风险与应对策略

2020-03-01 11:17

疫情对商办市场造成怎样的冲击?商办物业业主与企业租户如何共渡难关?

疫情对商办市场造成怎样的冲击?商办物业业主与企业租户如何共渡难关?

中房智库研究总监 兰亚红/文


此次新冠肺炎疫情在九省通衢的武汉暴发,并随着春节返乡客流迅速蔓延至全国。为了抗击疫情,绝大多数企业线下复工时间一再推延,让原本就不甚乐观的商办市场雪上加霜。疫情对商办市场造成怎样的冲击?商办物业业主与企业租户如何共渡难关?中房智库结合各家专业研究机构的数据和观点,做出分析判断,并提出应对策略。


一、疫情对写字楼的影响


1.一季度办公新增需求大降


世邦魏理仕(CBRE)近期发布的《2020年大中华区房地产市场展望报告》预计,受新冠疫情影响,2020年第一季度全国范围内的办公需求预计下降40%左右。


本来每年一季度的写字楼市场会有一个新增租赁需求的小高峰,但是今年受防控疫情对返工的限制,企业扩租或搬迁写字楼计划被暂时搁浅,导致一季度新增租赁需求大幅滑坡。


但多家机构认为,新冠肺炎疫情影响的是租赁节奏的变化,随着疫情得到控制,被积压的需求有望在二季度加速释放,带动写字楼新增租赁需求的回升。从全年来看,写字楼吸纳量或将维持往年的平均水平。


也有机构预测较为谨慎,认为本次疫情即便如专家所言在4月底能够基本得到控制,但考虑到市场情绪等变化引起的间接影响,写字楼租赁活动恢复最早也要到第二季度末。


2.空置率预期持续走高


高力国际近日针对办公楼业主、租户和投资机构进行了一次电话调研,对象涉及北京、上海、深圳、广州、成都、南京、杭州、沈阳、大连和西安等地的138个办公楼业主和337个租户企业。结论是,目前租户退租计划很低,85%的办公楼业主没有接到租户的退租请求。但40%的办公楼业主认为空置率将上升,40%认为空置率不会受到影响。


在中经联盟近日组织的一次在线沙龙会议上,也有业内人士表示,其在自己的微信大群里(成员大多是北京各写字楼的业主方/运营方)进行了一次线上调研,结果也显示当前疫情给写字楼带来的租户退租冲击并不明显,只是有个别租户申请免租。


这意味着,如果疫情如预期一样能够在4月底基本解除,写字楼空置率并不会因为疫情的冲击而明显上升。但全国范围看,写字楼空置率面临持续走高的压力。世邦魏理仕预测,2020年全国写字楼空置率将攀升至25%,15个城市的空置率或达历史最高水平。


其中的主要原因,在于城市自身写字楼市场的基本面。以北京为例,2019年写字楼空置率创下13.9%的历史新高,与此同时2020年还赶上了北京写字楼的新增供应高峰(预计新增供应约百万平方米),因此即便没有疫情冲击,写字楼空置和租金下滑压力也很大。

3.租户结构决定抗冲击能力


业内人士普遍认为,此次疫情对商办市场的影响,很大程度上取决于其租户的抗风险能力。以中小微企业租户为主的乙级写字楼仍然面临着租户退租的风险,特别是租户所在行业为受疫情冲击较大的行业的,比如酒店餐饮、交通运输、零售贸易、消费服务、娱乐传媒等聚焦个人消费的企业办公需求可能会受到重创。


世邦魏理仕分析表明,疫情对TMT(科技、媒体、电信)、金融业和专业服务业的影响较小,甚至可能刺激某些科技类企业的办公租赁需求加速增长,如在线游戏、在线教育等。2019年,TMT、金融业和专业服务业累计占中国写字楼租赁总量的60%,预计2020年这一占比将进一步提升。


4.新增供应预计下降


从供应层面来看,受到疫情影响,民工延期返程,工地延期复工,企业出于现金流压力主动减缓投资,施工周期拉长,市场供应也会明显变缓。世邦魏理仕预计,受疫情影响,全国大约有13%的写字楼新增供应将延迟交付,2020年全年新增供应约890万平方米(2019年全国写字楼新交付面积约为740万平方米)。


戴德梁行预测,2020年北京写字楼市场的新增供应量将从190万平方米下调至120万——100万平方米。往年预计量和最终实际上市量基本会有30%的浮动,但2020年的差距会更大。新增供应量的降低,会缓解空置率的下行压力,但也会拉低写字楼市场整体的活跃度。


5.租金仍处下行通道


世邦魏理仕认为,若新冠疫情整体能在2-3个月内得到控制,则对写字楼租金带来的影响有限。预测一线城市北京、上海和深圳租金下跌的势头会有所缓解。二线城市供过于求局面难改,预计2020年租金水平将同比下降1.8%以上。2020年全国写字楼平均租金预计将同比下降1.5%。


莱坊预测,由于疫情的影响,需求受到抑制,短期内写字楼业主将不得不通过更大的优惠条件和租金减免来吸引客群,以价换量,因此写字楼租金有进一步下探的压力。


6.大宗交易预计下半年反弹


中国指数研究院数据显示,2019年以来外资准入门槛逐渐放宽,企业购置自用型写字楼的需求也相当抢眼,北京、上海两地大宗交易并肩居首,其中写字楼交易均占据主导。戴德梁行数据显示,写字楼也是深圳大宗交易市场中最受投资者青睐的标的,2019年31宗大宗交易中写字楼就占据了19宗。


世邦魏理仕预测,受疫情持续时间和规模的不确定性影响,2020年的中国内地大宗交易市场可能面临短期波动。但疫情结束后,得益于宽松的货币政策和更低的利率环境,境内外的机构投资者将迅速转向活跃,门户城市核心区位成熟的写字楼仍是颇具吸引力的投资标的。


Cresa世桦嘉润认为,由于疫情冲击,一些物业持有者可能会因运营策略调整而选择将所持项目出售,写字楼物业售价存在下调的机会。莱坊也认为,由于市场的不确定性,可能会导致一些项目资产价格短期波动,给境内外机构投资者带来较好的机会。


疫情笼罩之下,写字楼市场新增租赁需求受影响明显,空置率走高,租金存在进一步下行压力,预计影响会持续到二季度;下半年租赁需求加速释放,投资重回活跃,写字楼市场将会逐渐恢复。但疫情何时解除仍是最大的影响变量。有悲观者预期,如果疫情持续蔓延,由于现金流断流,联合办公企业5月份会倒闭40%,二季度起北京写字楼平均租金至少下降20%,空置率上升到25%。


二、疫情对联合办公的影响

对于疫情给联合办公行业造成的影响,迈点研究院2月27日发布了《2020年中国办公行业疫情应对及诉求分析报告》。报告显示,受访的联合办公企业中,61.9%的品牌项目拓展停滞,部分品牌已签物业可能因装修停工而影响产品上市。52.38%的品牌存在现金流紧张,物业租金压力较大。52.38%的品牌因为客户减少,业务骤停。因为疫情爆发在春节期间,不少企业用户租期已满、刚刚退租,空置出来的空间或工位无法在短期内消化。33.33%的品牌或无法完成投资人制定的年度目标,行业整合与并购将持续。19.05%的品牌已经面临员工工资及福利难以按时支付的现实问题。


截至该报告截稿,在受访的联合办公空间品牌的入驻企业中,还未复工的占比57.14%,已经复工的占比28.57%。由于入驻联合办公空间的企业多为中小企业,疫情对于它们来说也是一次大考,有52.38%的受访企业主表示短期企业收入会减少,有9.52%的企业主表示受疫情影响较大,甚至面临裁员、被收购的风险。


联合办公领域独角兽企业优客工场创始人毛大庆表示,2019年优客工场全国项目平均出租率拉升到了83%左右,原本对春节后出租率进一步拉升很有信心,但疫情突发,2月份看比较困难,还需要密切观察3月份市场如何波动,未来怎么样现在还不好说。


米域空间CEO冯印陶在接受媒体采访时表示,预判提前退租的小微企业租户会很多,活下来的小微企业能承担的租金水平也会下降,因此联合办公品牌的收入预期也会大幅下降。冯印陶表示,正常情况下公司账面上能够维持六个月的现金流,但如果上游业主还要正常收租金的话,公司现金流也就能维持两三个月。


三、商办物业应对疫情冲击之道


突发的新冠疫情,给商办物业市场带来了不可避免的冲击。疫情之下,政府、业主/运营方、企业租户积极应对,同舟共济,共渡难关。


1.推动政府扶持政策落地


为了缓解疫情对企业带来的冲击,各地政府部门积极出台纾困政策。2月3日,北京市出台了《关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施》,提到不抽贷、不断贷、不压贷,延迟缴纳社会保险费,鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金等19条措施。


毛大庆认为,应对疫情,各地政府出台纾困政策扶持力度之大、出台速度之快是历史上从来都没有过的,但这些政策真正执行落实到企业身上还需要一段时间。疫情冲击下,不少长租公寓和联合办公企业面临现金流风险,因为下游租户不能及时生产、复工、产生现金流以支付租金。但是绝大多数租赁性企业是轻资产,缺乏抵押品,无法从银行现有的制度下获得便宜的长期资金。


针对租赁性企业融资困局,2月14日,毛大庆联合新派公寓创始人王戈宏联合发声,呼吁国家设立100亿-200亿元的“中国租赁产业专项扶持基金”。建议初期可以由住房租赁发展核心省市的政府引导基金按比例拿出一部分,与大中型银行、大型险资企业一道做成一个资金池,对合格的租赁性企业用低息长周期贷款进行支持。


当然这只是呼吁,能否得到高层支持犹未可知。虽然目前货币政策宽松,央行释放了大量流动性,聚焦扶持受到疫情冲击的中小微企业,但是很多中小微企业未必能够真正受益。财政政策,尤其是针对中小微企业的定向扶持政策,比如降税、减免租金补贴、用人补贴等,或将发挥更大效用。


2.业主/运营方、租户企业积极自救


首先,业主加强楼宇健康及危机管理,租户要积极配合做好疫情防控,避免由于疫情防控不力而造成封楼的风险,令双方雪上加霜。


其次,用好政府出台的扶持政策,积极磋商租金延迟缴付或减免,租户向业主申请,业主也应当积极响应,给予一定的优惠或免租期,避免疫情过后大量的违约、退租情况发生。业主可向政府申请财政补贴。毛大庆还表示,在优客工场的直营店,公司正在跟上游业主积极沟通,将亏损的直营店转变为共赢模式,以降低公司的运营亏损。


再次,节流提效,包括压缩运营管理成本。人员方面适当瘦身,提高企业运营效率,做好复工后业务发展动能的储备等。未竣工商办物业,开发商可主动减缓工程进度,降低投资支出。


3.调整招商对象,抢占优质租户


仲量联行研究显示,疫情之下,三大传统办公楼需求的支柱产业——金融业、房地产和建筑业、专业服务业(如律所、会计师事务所),抗冲击的韧性较大;在线游戏、在线教育及视频网站等发展势头强劲,疫情过后有望获得更多风投,实现爆发式增长;生物医药、体检测试、健康管理等大健康产业及环保关联产业,未来发展前景看好。


企业在招商过程中,可瞄准上述产业类别的企业租户,通过设置优惠条件抢占优质租户。迈点研究院针对联合办公品牌的调研显示,入驻企业行业今年相比去年有明显的变化,TMT与金融业大幅增加,其中TMT中的科技行业增长最高,超过70%。


58同城、安居客房地产研究院近期对一线城市来自TMT、金融、制造等行业的中小企业租户进行了深度调研访谈,发现这类中小企业租户选址最核心的决定因素有两个:一是租赁成本,二是区域和交通状况。若期望的区域内没有满足租金范围的选项时,大多数中小企业会选择稍差点的区域,较少会考虑提高租金预算。


4.尝试虚拟看房,解决疫情期间招租问题


疫情期间,商办运营平台好租,在官网、微信端等全面上线视频看房功能,为企业客户升级线上看房、线上选房服务。同时,还针对开发商、物业、投资公司等业主,提供定制VR拍摄等多项专业服务。目前,好租平台上的写字楼、共享办公以及创意园区三类房源的实拍视频已达数万条,覆盖北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市的主要写字楼。


展望未来,仲量联行认为,这次疫情让传统的办公空间的局限性暴露无遗,未来办公的形态将不再局限于办公楼本身,具有办公属性的多元空间将主导办公产品。这意味着能够扛过本次疫情冲击活下来的联合办公品牌,可能会有更好的发展机会,标准写字楼配置联合办公产品更能顺应潮流。

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